كيف يمكن للأستراليين تمويل شراء عقار في دبي.

ما الطرق التي يموّل بها الأستراليون عقاراً في دبي؟

هناك ثلاث طرق شائعة، ويجمع كثير من المشترين بين اثنتين منها. وتغيّر كل طريقة ما يمكنك إنفاقه وحجم أموالك الخاصة المطلوبة ومدة الشراء. ويغطي نظرة عامة للمشترين الأستراليين التسلسل الأوسع؛ أما هذا الدليل فيتناول آليات التمويل، كمعلومات عامة تُقارن بمشورة تخص وضعك.

كيف يعمل الدفع نقداً من أستراليا؟

النقد هو الطريقة الأبسط: لا موافقة مموّل ولا تقييم مصرفي ولا تسجيل رهن في دبي. والمخاطرة هي العملة. فمصرف الإمارات المركزي يحافظ على سعر صرف ثابت بين الدرهم والدولار الأمريكي، لذا يتصرف سعر دبي بالدرهم كسعر بالدولار الأمريكي بالنسبة إلى مشترٍ أسترالي. وإذا ضعف الدولار الأسترالي أمام الدولار الأمريكي بين عرضك ونقل الملكية، ارتفعت تكلفة الشراء بالدولار الأسترالي.

ومن الطرق التي يعتمدها المشترون عادةً لإدارة هذه المخاطرة تحويل الدفعة المقدمة عند توقيع النموذج F وتخطيط الرصيد على مراحل، فلا تتعرض كل الأموال لسعر يوم واحد. أما تثبيت سعر الصرف مسبقاً فهو حكم يخص وضعك المالي، لا قراراً يُتخذ بناءً على توقع.

هل يمكن استخدام القيمة الصافية لعقار أسترالي للشراء في دبي؟

غالباً نعم. فالمموّلون الأستراليون يقرضون مقابل ضمانات أسترالية، لذا يعني استخدام القيمة الصافية قرضاً جديداً، أو زيادة على قرض قائم، مضموناً بمنزلك أو عقارك الاستثماري في أستراليا. ويقيّمه المموّل على دخلك ونفقاتك وديونك القائمة في أستراليا. ولا يقبل المموّلون الأستراليون عموماً عقاراً في دبي ضماناً، فتُصرف الأموال في أستراليا ثم تُرسل إلى دبي.

يمكن لهذه الطريقة تمويل شراء نقدي، أو الدفعة الأولى والتكاليف فقط إلى جانب تمويل عقاري إماراتي. وينطبق مباشرةً تحذيران من Moneysmart، خدمة الإرشاد المالي التابعة للحكومة الأسترالية:

• إذا اقترضت مقابل منزلك للاستثمار ولم تستطع مواصلة السداد، فقد تخسر منزلك.
• في السعر المتغير ترتفع الأقساط مع أسعار الفائدة؛ وتقترح Moneysmart التحقق من قدرتك على تحمّلها إن ارتفعت الأسعار بنسبة 2٪ أو 4٪.

وطريقة هيكلة القرض ومعاملة فوائده ضريبياً تعتمدان على ظروفك. احصل على مشورة ائتمانية وضريبية قبل سحب الأموال.

هل يستطيع المقيم في أستراليا الحصول على تمويل عقاري إماراتي؟

تقرض بعض البنوك الإماراتية مشترين يقيمون في الخارج، بشروط أشد من شروط المقيمين في الإمارات. وعملياً يقرض كثير منها من نحو النصف إلى 60٪ من قيمة منزل جاهز، ويضع كل بنك سياسته ضمن قواعد المصرف المركزي.

وتضع هذه القواعد الحدود القصوى لجميع المموّلين العقاريين. فبالنسبة إلى الأجانب المقيمين، تبلغ نسبة القرض إلى القيمة القصوى 80٪ للمنزل الأول حتى 5 مليون درهم، و70٪ فوق 5 مليون درهم، و60٪ للمنازل الثانية والاستثمارية. ويُحدَّد سقف أي شراء على الخارطة بـ50٪. والمدة القصوى 25 سنة، ويُقيَّد قرض الأجنبي المقيم بسبعة أضعاف الدخل السنوي، مع أقساط ضمن نسبة عبء دين قدرها 50٪. وبالنسبة إلى العقار الاستثماري، يجب على البنوك خصم إيجار شهرين على الأقل عند تقييم الأقساط، تحسباً لفترات الشغور.

ويكلّف تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك 0.25٪ من القرض إضافة إلى رسوم ثابتة صغيرة، ويضيف البنك رسوم الترتيب والتقييم الخاصة به. وتقييم البنك الأدنى من السعر المتفق عليه يخفّض ما يقرضه، لا السعر الذي اتفقت عليه، فاحتفظ بهامش أمان.

كم تحتاج من دفعة أولى، ومتى تستحق الأموال؟

لنفترض منزلاً جاهزاً بقيمة 3,000,000 درهم، وهو ليس عقاراً حقيقياً، يُشترى بقرض إماراتي بنسبة 50٪. يقرض البنك 1,500,000 درهم، وتوفّر أنت الـ1,500,000 درهم الباقية إضافة إلى التكاليف. وهذه التكاليف هي أساساً رسم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك البالغ 4٪ (120,000 درهم) ورسم أمين التسجيل وعمولة الوساطة وتسجيل الرهن؛ ويشرح دليل تكاليف النقل كل بند. وفي الشراء النقدي، تحتاج إلى كامل السعر إضافة إلى التكاليف نفسها، ناقص تسجيل الرهن.

تستحق الأموال على مراحل في السوق الثانوية:

1. عند النموذج F: الدفعة المقدمة، وهي عادةً 10٪ من السعر، وغالباً عمولة الوساطة.
2. قبل نقل الملكية: رسوم البنك، وعند الاقتراض، عرض القرض النهائي بعد التقييم.
3. يوم نقل الملكية: الرصيد ورسم دائرة الأراضي والأملاك والرسوم الأخرى، عادةً بشيكات مصرفية تُجهَّز في دبي.

اترك وقتاً لوصول الأموال. تشير Moneysmart إلى أن التحويلات الدولية قد تستغرق حتى خمسة أيام عمل، وقد يحتاج بنكك أو البنك المستلم إلى وقت أطول للمبالغ الكبيرة.

كيف تنقل الأموال من أستراليا إلى دبي؟

يرسل معظم المشترين الأموال بتحويل مصرفي أو عبر شركة تحويل أموال. وإرشاد Moneysmart هو مقارنة التكلفة الكاملة لا الرسم فقط:

• سعر الصرف الذي تحصل عليه فعلاً، والهامش المدمج فيه؛
• هل السعر ثابت أم قد يتغير قبل إرسال الأموال؛
• الرسوم الثابتة أو النسبية، وهل يفرض البنك المستلم رسوماً أيضاً؛
• أكبر مبلغ تقبل الخدمة إرساله، والمدة التي يستغرقها.

في أستراليا، يجب أن تكون شركات تحويل الأموال مسجلة لدى AUSTRAC؛ تحقق من التسجيل قبل استخدام أي منها. وتفيد AUSTRAC بأنك لا تحتاج إلى التصريح عن الأموال التي تحوّلها عبر بنك أو شركة تحويل أموال. وينطبق التصريح عند حمل نقد أو أدوات لحاملها بقيمة 10,000 دولار أسترالي أو أكثر أو إرسالها بالبريد أو الشحن إلى أستراليا أو منها. وتوقّع أن تسألك البنوك والوكلاء وغيرها من الجهات المنظمة عن مصدر الأموال؛ وتذكر AUSTRAC كشوف الرواتب أو خطاب محاسب أو سجل بيع عقار أمثلةً على الأدلة.

كيف يُفرض الضرر الضريبي على عقار في دبي لمقيم أسترالي؟

تفيد مصلحة الضرائب الأسترالية (ATO) بأن على المقيمين الأستراليين لأغراض الضريبة التصريح بالدخل المكتسب في أي مكان في العالم. ويشمل ذلك دخل الإيجار من العقارات في الخارج والمكاسب الرأسمالية على الأصول في الخارج، ويجب تحويل جميع المبالغ الأجنبية إلى الدولار الأسترالي في إقرارك. وتنطبق قواعد مختلفة على المقيمين المؤقتين.

ولا يتوفر خصم ضريبة الدخل الأجنبي إلا حيث دُفعت فعلاً ضريبة في الخارج على ذلك الدخل. ولا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، لذا قد لا توجد في حالات كثيرة ضريبة أجنبية يمكن خصمها، لكن تطبيق ذلك يعتمد على ظروفك. تحدّث إلى مستشار ضريبي أسترالي بشأن هيكل الملكية والخصومات وحفظ السجلات قبل الشراء.

ما المستندات التي ينبغي تحضيرها؟

يضع كل مموّل وبنك قائمته الخاصة، لكن تحضير هذه المستندات مبكراً يوفّر أسابيع:

• جواز السفر وإثبات عنوانك في أستراليا؛
• كشوف رواتب حديثة أو بيانات مالية للنشاط التجاري، وإقراراتك الضريبية الأسترالية الأخيرة وإشعارات التقدير؛
• كشوف حسابات مصرفية تبيّن المدخرات، وكشوف القروض القائمة؛
• أدلة على مصدر الأموال، مثل عقد بيع أو كشف تسوية إذا كانت الأموال من بيع عقار؛
• وفي قرض القيمة الصافية، تفاصيل العقار الأسترالي المستخدم ضماناً.

وإذا تعذّر عليك حضور نقل الملكية في دبي، يمكن لوكيل التوقيع عنك بموجب توكيل يستوفي متطلبات الإمارات. رتّب ذلك قبل يوم نقل الملكية بوقت كافٍ. وحين يتضح التمويل، يبيّن طلب الشراء ما تستطيع الميزانية شراءه.

الأسئلة الشائعة