كم تكلفة شراء عقار في السوق الثانوية بدبي.

ما التكاليف التي تدفعها عند شراء عقار في السوق الثانوية بدبي؟

عند شراء عقار جاهز من السوق الثانوية، تنقسم تكاليف المشتري إلى ثلاث مجموعات: الرسوم الحكومية التي تحصّلها دائرة الأراضي والأملاك، ورسم خدمة أمين التسجيل، والتكاليف الخاصة بالصفقة مثل عمولة الوساطة وأي رسوم مصرفية. والأرقام أدناه كما نشرتها دائرة الأراضي والأملاك وقت الكتابة (أكتوبر 2026). أما من يتحمّل كل بند فمسألة اتفاق في النموذج F، وهو عقد البيع الموحّد في السوق الثانوية، ولذلك يعرض الجدول العُرف المعتاد لا قاعدة ملزمة.

يشرح باقي هذا الدليل كل بند، ثم يجمعها في مثال تطبيقي.

كم يبلغ رسم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك، ومن يدفعه؟

رسم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك هو 4٪ من قيمة البيع. وتعرضه صفحة الخدمة الخاصة بتسجيل بيع العقار لدى الدائرة بواقع 2٪ على البائع و2٪ على المشتري. غير أن العُرف في سوق إعادة البيع بدبي أن يدفع المشتري كامل الـ4٪، وأكثر عقود النموذج F تُكتب على هذا الأساس. وإذا اتفقتما على تقسيم مختلف، فتأكد من أن النموذج F ينصّ عليه قبل التوقيع.

يُدفع الرسم في مكتب أمين التسجيل يوم نقل الملكية، عادةً بشيك مصرفي. ويُحتسب على سعر البيع المسجّل، فهو أكبر بند منفرد لمعظم المشترين، ويجب أن يكون ضمن خطتك النقدية قبل توقيع النموذج F لا بعده.

ما رسوم أمين التسجيل وسند الملكية والرسوم الإدارية؟

يُنجَز البيع في السوق الثانوية في مكتب أمين التسجيل، وهو شريك خدمة مرخّص من دائرة الأراضي والأملاك يتولى عملية النقل. وتحدد الدائرة رسم شريك الخدمة بمبلغ 4,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة حين تبلغ قيمة البيع 500,000 درهم أو أكثر، و2,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة لما دون ذلك. وبضريبة قيمة مضافة في الإمارات بنسبة 5٪، يصبح المبلغ 4,200 درهم أو 2,100 درهم.

يُضاف إلى ذلك رسوم ثابتة صغيرة لدى دائرة الأراضي والأملاك لإصدار سند الملكية الجديد. وتدرج صفحة تسجيل بيع العقار لدى الدائرة ما يلي:

• 250 درهم لشهادة سند الملكية؛
• رسم الخريطة: 250 درهم للفلل والشقق، و225 درهم للأراضي على خريطة بلدية دبي الموحدة، أو 100 درهم للأراضي خارجها؛
• رسم المعرفة 10 درهم ورسم الابتكار 10 درهم.

بالنسبة إلى فيلا أو شقة، تبلغ هذه الرسوم الثابتة نحو 520 درهم. وهي صغيرة، لكنها تُراجَع من وقت لآخر، لذا تأكد من الإجمالي مع مكتب أمين التسجيل قبل يوم نقل الملكية.

ما التكاليف الإضافية المصاحبة للتمويل العقاري؟

إذا اقترضت، يجب تسجيل الرهن على سند الملكية لصالح البنك. وتحدد خدمة تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك رسماً بنسبة 0.25٪ من قيمة الرهن، إضافة إلى رسم إصدار سند الملكية البالغ 250 درهم ورسمَي المعرفة والابتكار البالغين 10 درهم. وعلى قرض بقيمة 2,000,000 درهم، يبلغ الجزء النسبي 5,000 درهم. وتدرج صفحة الدائرة أيضاً رسم شريك الخدمة لتسجيل الرهن، فاسأل مكتب أمين التسجيل عن كيفية احتسابه في عملية النقل الخاصة بك.

ويضع البنك تكاليفه الخاصة فوق ذلك. وتشمل عادةً رسم ترتيب أو معالجة ورسم تقييم، وأحياناً متطلبات التأمين على الحياة والعقار. وتختلف بحسب البنك والمنتج، لذا قارن التكلفة الكاملة في كل عرض ولا تكتفِ بالسعر المعلن.

ويغيّر الاقتراض أيضاً حجم النقد الذي تحتاجه. فمصرف الإمارات المركزي يحدد سقفاً لما يمكن للبنك إقراضه مقابل المنزل. فبالنسبة إلى مقيم أجنبي يشتري منزله الأول، تبلغ نسبة القرض إلى القيمة القصوى 80٪ حتى 5 مليون درهم و70٪ فوق ذلك؛ وللمنازل الثانية والاستثمارية 60٪. وغالباً ما يواجه غير المقيمين شروطاً أشد يضعها كل بنك. وأياً كان ما يقرضه البنك، فإن الدفعة الأولى وكل التكاليف الواردة في هذا الدليل تأتي من أموالك الخاصة.

من يدفع عمولة الوساطة وشهادة عدم الممانعة من المطوّر ورسوم الخدمات؟

عمولة الوساطة لا يحددها القانون. فهي قابلة للتفاوض وتُدوَّن في اتفاقية الوساطة وفي النموذج F. ونحو 2٪ من السعر زائد 5٪ ضريبة قيمة مضافة شائع لوسيط المشتري، لكن اتفق على المبلغ كتابةً قبل المعاينة.

شهادة عدم الممانعة من المطوّر يصدرها المطوّر أو مدير المجتمع السكني بعد سداد المستحقات على المنزل. ويحدد كل مطوّر رسمها، وبحسب العُرف يدفعها البائع. وتشترط دائرة الأراضي والأملاك الحصول عليها قبل تسجيل البيع.

رسوم الخدمات يدفعها المالك للمطوّر أو لجمعية الملاك. ويجب على البائع سداد أي متأخرات قبل إصدار شهادة عدم الممانعة. وإذا دفع البائع مسبقاً عن فترة تمتد إلى ما بعد يوم نقل الملكية، فغالباً ما يتفق المشتري والبائع على تسوية نسبية. اتفقا عليها في النموذج F حتى لا يقع خلاف في مكتب أمين التسجيل.

كم يكلّف شراء منزل افتراضي بقيمة 3,000,000 درهم؟

يعتمد هذا المثال فيلا أو شقة افتراضية بقيمة 3,000,000 درهم تُشترى من السوق الثانوية جاهزةً. وهي ليست عقاراً حقيقياً. ويفترض أن المشتري يدفع كامل رسم دائرة الأراضي والأملاك وعمولة وساطة بنسبة 2٪ + ضريبة القيمة المضافة. ويفترض عمود التمويل العقاري قرضاً بقيمة 2,000,000 درهم.

الحساب بسيط ويمكن تكراره لأي سعر:

1. احسب 4٪ من السعر لرسم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك.
2. أضف رسم أمين التسجيل لشريحة سعرك، إضافة إلى 5٪ ضريبة القيمة المضافة.
3. أضف نحو 520 درهم لرسوم سند الملكية والرسوم الإدارية للفيلا أو الشقة.
4. أضف العمولة المتفق عليها إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
5. عند الاقتراض، أضف 0.25٪ من القرض ورسوم البنك المعروضة.
6. أضف الدفعة الأولى (السعر ناقص القرض) لتعرف النقد المطلوب.

كيف تختلف التكاليف في العقارات على الخارطة؟

يُشترى العقار على الخارطة من المطوّر قبل اكتمال البناء، فلا توجد شهادة عدم ممانعة من بائع ولا نقل ملكية في مكتب أمين التسجيل عند البداية. وبدلاً من ذلك، يسجّل المطوّر البيع في السجل المؤقت لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر بوابة عقود. ويشترط القانون في دبي تسجيل مبيعات العقارات على الخارطة في هذا السجل، ويعدّ البيع غير المسجّل باطلاً.

تحدد خدمة تسجيل البيع الأولي لدى دائرة الأراضي والأملاك النسبة نفسها البالغة 4٪ من قيمة البيع (معروضة بواقع 2٪ على البائع و2٪ على المشتري)، إضافة إلى رسمَي المعرفة والابتكار البالغين 10 درهم. أما من يتحمّلها فعلياً فيحدده عقد البيع والشراء مع المطوّر، لذا اقرأ هذا البند قبل دفع وديعة الحجز. ويصدر سند الملكية بعد اكتمال البناء والتسليم. ويحدد مصرف الإمارات المركزي سقف نسبة القرض إلى القيمة بـ50٪ للتمويل العقاري على الخارطة. ويقارن دليل العقار على الخارطة مقابل الجاهز بين المسارين بمزيد من التفصيل.

متى تُدفع كل تكلفة؟

تصل التكاليف على مراحل، وهذا مهم إذا كانت الأموال قادمة من الخارج:

• عند النموذج F: الدفعة المقدمة (عادةً 10٪ من السعر) وتُحفظ بحسب ما ينص عليه العقد. وغالباً ما تستحق عمولة الوساطة في هذه المرحلة أيضاً، بحسب اتفاقية الوساطة.
• قبل نقل الملكية: رسوم التقييم والترتيب لدى البنك عند الاقتراض، وأي تسوية متفق عليها لرسوم الخدمات.
• يوم نقل الملكية: رسم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك ورسوم سند الملكية ورسم أمين التسجيل وتسجيل الرهن وباقي الثمن، عادةً بشيكات مصرفية تُجهَّز مسبقاً.

يعرض دليل السوق الثانوية التسلسل الكامل لإعادة البيع، ويعرض دليل البائع الصفقة نفسها من الجانب الآخر.

الأسئلة الشائعة